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賣房流程3步驟,順利成交不出錯

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

不論是自住換屋還是投資,賣房是許多人一生中至少會遇到一次的事件,而賣房有許多要特別注意的細節,否則一個不小心就可能造成不小的損失,本篇文章就要和大家分享賣房的 3 個步驟和注意事項。

賣房流程第一步:擬定售屋策略

第一點也是最重要的一點。決定要賣多少? 如果是給房仲賣,屋主必須先估算好實拿多少錢 ? 整個賣房流程中,除了房屋交易價格,還會產生要給房仲的佣金和其他規費、稅費雜支等,所以在決定售出價格時,必須考量全部的售屋成本,才不會產生損失喔,售屋成本大致上包含:

  • 土地增值稅或房地合一稅(這是最大的一筆稅負,可以請房仲試算)
  • 財產交易所得稅等其他稅費
  • 設定塗銷費用
  • 交屋前雜費(水電瓦斯費、管理費、地價稅、房屋稅等)
  • 剩餘貸款
  • 仲介服務費( 預設 4%)

了解售屋成本之後,建議調查房子的行情範圍,在心中有一把尺,大概知道可以賣到多少,或是心中有個底,多少以上才願意放手。可以先自己上網作功課,現在網路發達,資訊透明,根據自己房子類型,尋找類似產品,例如: 公寓和公寓比,電梯和電梯,新屋和老屋,格局相似相比等等,我建議的網路查詢的管道有: 

  • 內政部實價登錄
  • 樂居網
  • 房價王
  • 信義房屋
  • 永慶房屋等房仲網

心中對於自己房子的行情有個基本認知後,可以跑幾間在家附近的房仲。在地房仲通常會更加了解近期成交狀況,因為實價登錄會有三個月以上的時間延遲,往往最新的成交行情是查不到的,透過房仲可以了解第一線的房仲如何評估房子價值,因為自己也先做過了初步的功課,因此也可以判斷所委託房仲講話是否實在、值得信賴。

了解所要出售的物件附近出售中、同類型的產品,加上本身屋況條件與售價當參考。而在帶看買方的過程,第一印象相當重要, 如果屋況很差,很亂,公梯換境雜亂,建議稍微修飾,讓屋況看起來至少整齊乾淨!像是的基本粉刷,燈泡換亮,梯廳環境都整理一下,但也無須重本裝修,因為不一定適合買方需求。

賣房流程第二步:委託

在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前,最好能先了解一下不動產仲介經紀公司是不是合法業者,有沒有提供交易安全機制,最重要的就是「買賣價金履約保證」制度。

而委託合約的類型又分為一般委託和專任委託,兩者各有利弊,大致說明如下:

一般委託

指的是任何人都可以銷售這個物件,對屋主來說,一般委託可以讓房子同時透過許多房仲來銷售,獲得最大的曝光量,成交機會大。但缺點是,一般委託約對房仲來說,物件在自己手上成交的機率降低,也許辛辛苦苦經營的物件,一不小心就讓其他房仲給成交走,因此可能就不會用力替你銷售

專任委託

專任委託顧名思義就是只委託一家房仲來專門協助銷售,對屋主來說,好處只需要對應一個房仲,大小雜事都交給他處理,且專任委託的房仲則會因為物件只會在自己手上成交,更願意傾全力來協助屋主銷售,全力以赴衝行銷、打掃刷油漆什麼的都一手包辦。但缺點當然就是把風險全都壓在一位房仲,無法確定所談到的價格是不是最好的價格等等,因此,屋主通常只有在對房仲有高度信任的情況下才會簽立專任委託約。

賣屋流程第三步:成交階段

簽約

在正式簽約的時候,除了制式的買賣合約,買賣雙方如果任何特殊條件協議,都一定要附加明訂在契約上;而契約書上必須明確記載的項目有:

  • 雙方立約人姓名
  • 房屋土地買賣標示
  • 成交金額
  • 付款方式
  • 產權登記
  • 買方付款與賣方抵押權塗銷的責任義務
  • 稅費負擔
  • 房屋點交
  • 附贈設備
  • 違約處理

用印

所謂的用印,就是在房屋買賣流程中,在所有過戶所需的文件上蓋印鑑章,包含:

  • 契稅申請
  • 土地增值稅
  • 公訂契約書
  • 所有權等

如果售屋時請房仲業者與地政士(代書)代勞,簽約和用印的過程大多會合併一起完成,用印的流程如下

 

  1. 申辦印鑑登記:
    至戶政事務所登記買賣流程中所須用到的印鑑。
  2. 申請印鑑證明書:
    持印鑑章及身分證向戶政事務所申請二份印鑑證明書。
  3. 用印:
    在過戶證件蓋雙方印鑑章,賣方應準備:

    • 戶口名簿三份(辦理自用稅率土地增值稅時使用)
    • 印鑑證明書二份
    • 印鑑章

過戶

當售屋過程走到過戶階段,就是指要辦理產權移轉登記予買方。如果貸款尚未清償,就要先辦理抵押權的塗銷。

這邊特別要注意的是,在賣屋流程中,當辦理過戶後,屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋,若不幸遇上有心人士蓄意詐欺,買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸,屋主不但收不到尾款,連同房子的所有權也會一併喪失,財去樓空。

所以在售屋過程中,為了避免風險產生,房屋過戶前,雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式,來保障交易上的安全。 買賣價金履約保證對賣方的保障如下:

  1. 產權過戶前,若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
  2. 產權過戶後且買方貸款核撥前(含買方未貸款情形),若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約,並取得法院請求返還標的物之勝訴判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
  3. 產權過戶後且買方之貸款已核撥,買方若不給付尾款時,賣方取得法院請求給付價金尾款之確定判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項連同尾款及加計利息。

交屋

最後來到交屋階段,承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。整個交易流程到此告一個段落。

 

以上,就是賣屋的流程及注意事項,希望各位賣家都能夠用理想的價格順利成交手上的物件。

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