不論是自住換屋還是投資，賣房是許多人一生中至少會遇到一次的事件，而賣房有許多要特別注意的細節，否則一個不小心就可能造成不小的損失，本篇文章就要和大家分享賣房的 3 個步驟和注意事項。
賣房流程第一步：擬定售屋策略
第一點也是最重要的一點。決定要賣多少? 如果是給房仲賣，屋主必須先估算好實拿多少錢 ? 整個賣房流程中，除了房屋交易價格，還會產生要給房仲的佣金和其他規費、稅費雜支等，所以在決定售出價格時，必須考量全部的售屋成本，才不會產生損失喔，售屋成本大致上包含：
- 土地增值稅或房地合一稅（這是最大的一筆稅負，可以請房仲試算）
- 財產交易所得稅等其他稅費
- 設定塗銷費用
- 交屋前雜費（水電瓦斯費、管理費、地價稅、房屋稅等）
- 剩餘貸款
- 仲介服務費（ 預設 4%）
了解售屋成本之後，建議調查房子的行情範圍，在心中有一把尺，大概知道可以賣到多少，或是心中有個底，多少以上才願意放手。可以先自己上網作功課，現在網路發達，資訊透明，根據自己房子類型，尋找類似產品，例如: 公寓和公寓比，電梯和電梯，新屋和老屋，格局相似相比等等，我建議的網路查詢的管道有:
- 內政部實價登錄
- 樂居網
- 房價王
- 信義房屋
- 永慶房屋等房仲網
心中對於自己房子的行情有個基本認知後，可以跑幾間在家附近的房仲。在地房仲通常會更加了解近期成交狀況，因為實價登錄會有三個月以上的時間延遲，往往最新的成交行情是查不到的，透過房仲可以了解第一線的房仲如何評估房子價值，因為自己也先做過了初步的功課，因此也可以判斷所委託房仲講話是否實在、值得信賴。
了解所要出售的物件附近出售中、同類型的產品，加上本身屋況條件與售價當參考。而在帶看買方的過程，第一印象相當重要， 如果屋況很差，很亂，公梯換境雜亂，建議稍微修飾，讓屋況看起來至少整齊乾淨！像是的基本粉刷，燈泡換亮，梯廳環境都整理一下，但也無須重本裝修，因為不一定適合買方需求。
賣房流程第二步：委託
在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前，最好能先了解一下不動產仲介經紀公司是不是合法業者，有沒有提供交易安全機制，最重要的就是「買賣價金履約保證」制度。
而委託合約的類型又分為一般委託和專任委託，兩者各有利弊，大致說明如下：
一般委託
指的是任何人都可以銷售這個物件，對屋主來說，一般委託可以讓房子同時透過許多房仲來銷售，獲得最大的曝光量，成交機會大。但缺點是，一般委託約對房仲來說，物件在自己手上成交的機率降低，也許辛辛苦苦經營的物件，一不小心就讓其他房仲給成交走，因此可能就不會用力替你銷售。
專任委託
專任委託顧名思義就是只委託一家房仲來專門協助銷售，對屋主來說，好處只需要對應一個房仲，大小雜事都交給他處理，且專任委託的房仲則會因為物件只會在自己手上成交，更願意傾全力來協助屋主銷售，全力以赴衝行銷、打掃刷油漆什麼的都一手包辦。但缺點當然就是把風險全都壓在一位房仲，無法確定所談到的價格是不是最好的價格等等，因此，屋主通常只有在對房仲有高度信任的情況下才會簽立專任委託約。
賣屋流程第三步：成交階段
簽約
在正式簽約的時候，除了制式的買賣合約，買賣雙方如果任何特殊條件協議，都一定要附加明訂在契約上；而契約書上必須明確記載的項目有：
- 雙方立約人姓名
- 房屋土地買賣標示
- 成交金額
- 付款方式
- 產權登記
- 買方付款與賣方抵押權塗銷的責任義務
- 稅費負擔
- 房屋點交
- 附贈設備
- 違約處理
用印
所謂的用印，就是在房屋買賣流程中，在所有過戶所需的文件上蓋印鑑章，包含：
- 契稅申請
- 土地增值稅
- 公訂契約書
- 所有權等
如果售屋時請房仲業者與地政士（代書）代勞，簽約和用印的過程大多會合併一起完成，用印的流程如下
- 申辦印鑑登記：
至戶政事務所登記買賣流程中所須用到的印鑑。 - 申請印鑑證明書：
持印鑑章及身分證向戶政事務所申請二份印鑑證明書。 - 用印：
在過戶證件蓋雙方印鑑章，賣方應準備：- 戶口名簿三份(辦理自用稅率土地增值稅時使用)
- 印鑑證明書二份
- 印鑑章
過戶
當售屋過程走到過戶階段，就是指要辦理產權移轉登記予買方。如果貸款尚未清償，就要先辦理抵押權的塗銷。
這邊特別要注意的是，在賣屋流程中，當辦理過戶後，屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋，若不幸遇上有心人士蓄意詐欺，買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸，屋主不但收不到尾款，連同房子的所有權也會一併喪失，財去樓空。
所以在售屋過程中，為了避免風險產生，房屋過戶前，雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，來保障交易上的安全。 買賣價金履約保證對賣方的保障如下:
- 產權過戶前，若買方違約不買，賣方經過法律程序解除買賣契約確定後，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
- 產權過戶後且買方貸款核撥前（含買方未貸款情形），若買方違約不買，賣方經過法律程序解除買賣契約，並取得法院請求返還標的物之勝訴判決時，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
- 產權過戶後且買方之貸款已核撥，買方若不給付尾款時，賣方取得法院請求給付價金尾款之確定判決時，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項連同尾款及加計利息。
交屋
最後來到交屋階段，承辦地政士（代書）至地政機關領取過戶完成的新權狀，聯繫雙方交屋及交尾款時間，並通知銀行撥款時間，點交確認無誤後，賣方取得尾款，買方取得新權狀，地政士（代書）並交還買賣雙方：擔保本票、所有權移轉契約書（公契）正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。整個交易流程到此告一個段落。
以上，就是賣屋的流程及注意事項，希望各位賣家都能夠用理想的價格順利成交手上的物件。
