房仲小羊

賣屋注意事項懶人包,一次看懂決不踩雷

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

繼上一篇寫介紹賣屋完整流程的文章,有許多讀者私訊詢問有沒有什麼地雷是一定要避開的,因此本篇整理了幾個重要的賣屋注意事項,包含「準備賣屋注意事項」、「委託房仲注意事項」,讓大家對賣房過程的細節更清楚,讓賣房的風險降到最低。

一、準備賣屋注意事項

1. 市場行情與目前市場出售中物件的比較:

充分上網蒐集行情資訊,管道可以找內政部實價登錄、樂居網、比價王、信義房屋、永慶房屋之行情資訊,來蒐集近一年內,與我們房子同類型的成交資訊。拜訪附近在地房仲,詢問行情,建議可先詢問信義或永慶,成交資料量比較大的,了解最新還未登錄的行情。

打開售屋網站,例如:信義、永慶、591,查詢分類同類型產品目前的開價狀況,做為參考,來擬訂定價策略。

通常委託房仲,會有開價和底價,底價就是含4%服務費的價格,通常會和房仲討論的是底價,您也可以不要寫底價,只有開價售屋也行。

2. 認識要銷售物件的屋況

直接分享常遇到的屋況問題,通常是牆壁髒污,窗框邊或浴室附近,因為潮濕而產生脫漆,或許不是壁癌,這些可以透過簡單粉刷,讓自己房子看起來乾淨,增加賣相。

不過如果有漏水問題,建議先請師傅來估價與評估修繕方式,如果是鄰居漏水或是我們漏到樓下,都建議先溝通處理,這些會嚴重影響到買方的出價意願。

3. 確認售屋最大稅費

自用土地增值稅的認定,過去自己是否曾經售屋,使用過一生一次的自用土地增值稅,如果還未使用過,自用稅率的認定須在過去一年內無出租或營業情形(或是之前房客沒有報稅或辦理公證)。

二、委託房仲注意事項:

1. 慎選房仲:

房仲公司與業務的選擇很多,好的房仲可以協助您的售屋更加順利與安全,不過說真的,在不熟悉各家房仲的狀況,你很難去真正篩選出誠信與可靠的房仲,我會建議,找在地業績長期績優的房仲,因為他在地生存的下來,肯定是有所付出與努力,服務也不能差,才可以長期績優,而且他們本身就是個品牌,累積的客戶也比較多,對內同事之間的公信力比較強,比較容易吸引同事們去賣他的案子!

至於如何找到績優房仲,可以實際走訪房仲公司,了解感受與您接洽的業務,再來,現在很多房仲公司會設置粉絲團,可以先上網查看,有的公司會分享店內同仁的成交狀況,可以先上網打探看看唷!

2. 確認委託書形式

委託有分一般和專任,其意義我就不再贅述,直接點出兩者需要注意的地方。

一般委託:

一般委託因為任何人都有可以幫忙賣,包含屋主本身自己,所以有可能房仲在銷售的投入上,有可能比較不積極,廣告資源的比重也比較低,不過如果您的房子夠可賣,當然房仲還是會全力進攻的!

如果委託多家,買方有可能重疊,買方會到處探詢,而這個過程,房仲為了掌握這組買方,價格也有可能被房仲越放越低,吸引買方。委託多家,如果是空屋狀態,有可能屋況被房仲帶看中破壞,或是水電忘了關等等問題,比較難找到負責的業務。

專任委託:

若是選擇與房仲簽訂專任委託,要小心契約裡面的違約條文,專任會比較硬,除了只能給這家仲介出售之外,不能與仲介曾經帶看過的買方成交,通常會有個期限,像是兩個月內。不能任意終止委託,如果終止需支付仲介服務費,盡管房仲說沒關係,但是契約白紙黑字,遇到事情時,有可能翻眼不認人,所以委託期間如果遇到問題,需提前終止委託,極有可能被刁難。

另外雖然我們在委託售屋之前,要想好價格策略,但世事難料,有可能發現可以賣更高,而價格調整的彈性要有,這點要很留意契約內容,被免自己被卡住!

3. 一定要行使契約審閱權

依照內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」,企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期,賣方應要求仲介將公司的定型化契約帶回去仔細看,或是現場請房仲解說清楚,才能最大地確保自己的利益。

 

以上就是賣屋前或賣屋時,屋主必須注意的幾個重點,希望大家都能掌握,避開埋藏的陷阱或地雷,賣到理想的價格。

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