房仲小羊

第一次買房就上手,一次看懂買房簽約流程

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

在茫茫房海裡,好不容易找到一間適合自己房子! 透過房仲斡旋與屋主來回溝通廝殺之後,終於有了價格共識! 準備安排買賣雙方簽約。

儘管代書和房仲會在簽約前,提醒流程所需要的資料和進度,不過過程中還是得自己把關,避免發生遲繳違約的問題,因此,我們可以先提前做好功課與準備,讓簽約流程可以順暢不慌亂,

買房的流程有哪些? 主要的四大核心流程為:簽約→ 用印→ 完稅 →交屋
,以下一一說明:

買房流程一、簽約

好不容易和屋主達成一個價格的共識! 如果透過房仲談成,其中還包含了仲介費,一個案子的成交很不容易,需要三方都接受,所以常常談一個案子,雙方的元氣都消耗不少,買賣加加減減的過程,完全考驗大家的心理戰素質,後續有機會會再和大家談談我的洽談經驗。

我先說明一下買方最常關心的問題,簽約之前,買方該準備什麼過去呢?

  1. 身分證:

簽約時應確定簽訂人身分為本人,例如國民身分證,外國人需護照,居留證。如果簽約時,想登記的房屋所有權人不在,就需要請代書改登記名義人。

  1. 印章:

這個部份如果沒有準備,可以請帶書幫忙代刻印章。

  1. 訂金:一般簽約時都要準備簽約款,一般為10%,不過一間總價幾千萬的房子,很少人會準備幾百萬的現金在身上,所以先準備個30-50萬左右,簽約當下存入履約專戶,此舉是為了避免簽約後,反悔違約的事情發生!通常買方出價,付了斡旋金10萬元,後來談成10萬元轉成訂金,如果遇到屋主反悔,沒收10萬元可能不痛不癢,所以好不容易到手的房子,簽約時補個大訂,降低對方想反悔的意願。簽約時所支付的款項約為總價款的10% ,交屋時所支付的款項大多因應貸款成數抓在 70-80% ,其他如用印及完稅的支付款項比例則是於簽約時討論。

4. 其他:

簽約時買賣雙方將簽訂正式的不動產買賣契約 ,內容除了詳細記載買賣標的範圍與地址外,更詳述買賣流程、價金款項給付方式、相關條件、買賣雙方應盡義務及違約等重要事項,另外,會將不動產現況說明書及不動產說明書等文件附上,請記得務必要再做一次確認!尤其是現況說明書的部分,是否有滲漏水? 是否有增違建? 附贈物是否保留? 等等要再次當面和屋主確認清楚!

舉例來說:附贈物,過去曾經發生有勾選留下冷氣,原本是大金名牌,結果交屋之前被屋主換成舊窗型冷氣,因為合約裡面沒有註明冷氣品牌。


為了保障買賣雙方權益及買賣交易安全,現今房屋買賣都會簽訂 履約保證契約書 ,把買方的價金暫時存放在履保專戶(某銀行),在簽約到正式交屋期間,所有的款項將經由履約保證信託專戶,交屋後(當天或下一個營業日)才會匯給買方指定帳戶。

買房流程二、用印

買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。

用印流程

  • 簽約至用印約3~5日
  • 聯絡買賣雙方用印時間、地點
  • 用印時賣方須備證件及款項
    1.印鑑章
    2.印鑑證明2份(6個月內)
    3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
    4.近期房屋、地價稅單正本
  • 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
  • 稅捐收件:增值稅自用件(14個工作天)增值稅一般件(7個工作天)

若買方需貸款,應於用印同時

  • 請買方決定貸款銀行
  • 由代書整理報稅及貸款資料後送件
  • 稅捐收件:自用件(14個工作天)
    一般件(7個工作天)
    -銀行收件:審查、估價、對保、用印
    (約2至3星期)

注意事項

  • 要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符,及證件是否齊全。
  • 交給代書的證件,要請代書簽收,未用完時需一併退回。

用印過程時,買方就可以開始聯繫銀行詢問貸款事項! 一般而言,房貸申請作業流程又可以分為八大流程:申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款,雖然大多數的流程是銀行相關人員需要辦理的,但是這些得花上個 1 至 3 週不等,這時候可以開始努力比較,哪家的成數高或是利率低,也要在期限內完成支付。

買房流程三、完稅

當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書會從履約專戶中的價金拿來繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。

若買方有貸款,於完稅後

  • 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
  • 過戶、設定送件

注意事項

  • 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,在簽約時,買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方或當場撕掉。
  • 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
    • 契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費。
    • 印鑑章須清晰,並與印鑑證明相符。

買房流程四、交屋

終於來到交屋再次與屋主相見歡的時刻!一般在交屋之前,會安排買方再次確認屋況,確認簽約後的過程,屋內沒有新增的狀況瑕疵,或是搬空後沒有發現的問題(常見漏水或壁癌),然後確認不要的遺留物是否清空?

 如果以上都沒問題了,屋主那邊也會去結清水、電、瓦斯費用,與分算管理費(以交屋日來計算比例)。

代書會在完成相關過後,並拿到新權狀、新謄本後,會將權狀謄本、稅費分算單據、仲介/代書服務費收據等重要文件,在交屋時一併交給買方。大多數會在房屋現場完成點交,交付文件、鑰匙、遙控器。另外代書會將當初簽約時簽立的本票歸還給買方或撕毀。

最後就恭喜大家順利交屋!

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