在茫茫房海裡，好不容易找到一間適合自己房子! 透過房仲斡旋與屋主來回溝通廝殺之後，終於有了價格共識! 準備安排買賣雙方簽約。

儘管代書和房仲會在簽約前，提醒流程所需要的資料和進度，不過過程中還是得自己把關，避免發生遲繳違約的問題，因此，我們可以先提前做好功課與準備，讓簽約流程可以順暢不慌亂，

買房的流程有哪些? 主要的四大核心流程為：簽約→ 用印→ 完稅 →交屋
，以下一一說明：

買房流程一、簽約

好不容易和屋主達成一個價格的共識! 如果透過房仲談成，其中還包含了仲介費，一個案子的成交很不容易，需要三方都接受，所以常常談一個案子，雙方的元氣都消耗不少，買賣加加減減的過程，完全考驗大家的心理戰素質，後續有機會會再和大家談談我的洽談經驗。

我先說明一下買方最常關心的問題，簽約之前，買方該準備什麼過去呢?

1. 身分證：

簽約時應確定簽訂人身分為本人，例如國民身分證，外國人需護照，居留證。如果簽約時，想登記的房屋所有權人不在，就需要請代書改登記名義人。

2. 印章：

這個部份如果沒有準備，可以請帶書幫忙代刻印章。

3. 訂金：一般簽約時都要準備簽約款，一般為10%，不過一間總價幾千萬的房子，很少人會準備幾百萬的現金在身上，所以先準備個30-50萬左右，簽約當下存入履約專戶，此舉是為了避免簽約後，反悔違約的事情發生!通常買方出價，付了斡旋金10萬元，後來談成10萬元轉成訂金，如果遇到屋主反悔，沒收10萬元可能不痛不癢，所以好不容易到手的房子，簽約時補個大訂，降低對方想反悔的意願。簽約時所支付的款項約為總價款的10% ，交屋時所支付的款項大多因應貸款成數抓在 70-80% ，其他如用印及完稅的支付款項比例則是於簽約時討論。

4. 其他：

簽約時買賣雙方將簽訂正式的不動產買賣契約 ，內容除了詳細記載買賣標的範圍與地址外，更詳述買賣流程、價金款項給付方式、相關條件、買賣雙方應盡義務及違約等重要事項，另外，會將不動產現況說明書及不動產說明書等文件附上，請記得務必要再做一次確認！尤其是現況說明書的部分，是否有滲漏水? 是否有增違建? 附贈物是否保留? 等等要再次當面和屋主確認清楚!

舉例來說：附贈物，過去曾經發生有勾選留下冷氣，原本是大金名牌，結果交屋之前被屋主換成舊窗型冷氣，因為合約裡面沒有註明冷氣品牌。

為了保障買賣雙方權益及買賣交易安全，現今房屋買賣都會簽訂 履約保證契約書 ，把買方的價金暫時存放在履保專戶(某銀行)，在簽約到正式交屋期間，所有的款項將經由履約保證信託專戶，交屋後(當天或下一個營業日)才會匯給買方指定帳戶。

買房流程二、用印

買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

用印流程

• 簽約至用印約3～5日
• 聯絡買賣雙方用印時間、地點
• 用印時賣方須備證件及款項
  1.印鑑章
  2.印鑑證明2份（6個月內）
  3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
  4.近期房屋、地價稅單正本
• 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
• 稅捐收件：增值稅自用件（14個工作天）增值稅一般件（7個工作天）

若買方需貸款，應於用印同時

• 請買方決定貸款銀行
• 由代書整理報稅及貸款資料後送件
• 稅捐收件：自用件（14個工作天）
  一般件（7個工作天）
  -銀行收件：審查、估價、對保、用印
  （約2至3星期）

注意事項

• 要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符，及證件是否齊全。
• 交給代書的證件，要請代書簽收，未用完時需一併退回。

用印過程時，買方就可以開始聯繫銀行詢問貸款事項! 一般而言，房貸申請作業流程又可以分為八大流程：申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，雖然大多數的流程是銀行相關人員需要辦理的，但是這些得花上個 1 至 3 週不等，這時候可以開始努力比較，哪家的成數高或是利率低，也要在期限內完成支付。

買房流程三、完稅

當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書會從履約專戶中的價金拿來繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

若買方有貸款，於完稅後

• 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
• 過戶、設定送件

注意事項

• 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續，在簽約時，買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保，該紙本票通常由代書保管，並於買方尾款交付賣方同時返還買方或當場撕掉。
• 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
  • 契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費。
  • 印鑑章須清晰，並與印鑑證明相符。

買房流程四、交屋

終於來到交屋再次與屋主相見歡的時刻！一般在交屋之前，會安排買方再次確認屋況，確認簽約後的過程，屋內沒有新增的狀況瑕疵，或是搬空後沒有發現的問題（常見漏水或壁癌），然後確認不要的遺留物是否清空?

 如果以上都沒問題了，屋主那邊也會去結清水、電、瓦斯費用，與分算管理費(以交屋日來計算比例)。

代書會在完成相關過後，並拿到新權狀、新謄本後，會將權狀謄本、稅費分算單據、仲介／代書服務費收據等重要文件，在交屋時一併交給買方。大多數會在房屋現場完成點交，交付文件、鑰匙、遙控器。另外代書會將當初簽約時簽立的本票歸還給買方或撕毀。

最後就恭喜大家順利交屋！