房仲小羊

看房把握 3 大重點,有效遠離 NG 物件

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

努力了許久,終於準備要買下人生中的第一棟房,第一件事當然就是尋覓自己理想中的好房物件。如果是看中古屋,通常會請房仲安排買方看屋,可以從看屋的過程中,認識可信任與積極服務的房仲!若能找到適合自己並積極服務的房仲,讓他們深入了解你的需求,他們就能精準介紹適合你的物件! 有時候還能第一時間看到房仲剛接、還沒有放上網廣告的物件。

而關於房仲公司選擇,因為房仲主要分為品牌直營店與品牌加盟店,直營店就是信義房屋和永慶房屋(非永慶不動產),加盟店則有很多品牌,包含住商、中信、有巢氏、東森等等,我建議若這個物件,信義有在賣,可以去打聽看看這個物件,有沒有需要特別注意的地方,

儘管不是和信義或永慶這類大公司看屋,不過一定要有他們的業務員,因為像是信義房屋在業界幾十年,已經累積相當大的資料,有關這棟大樓曾發生的重大問題,都可能被記錄,例如:凶宅、氯離子、輻射等重大瑕次等,且因為公司有特別的制度和培訓,業務員不敢對買方隱瞞重要資訊,畢竟大公司在乎的是企業形象,會以大利為出發點,比較不會為了個人業務的利益鋌而走險!但是有點要特別注意,去看屋時得找一個業務,不建議再找不同公司的業務在看一次,因為如果您成交了,另外一家帶過您的仲介公司,可能會向您求償服務費。

當然看房過程中有很多需要注意的地方,以下整理看房的重要眉角

看房重點一、約看前網路先調查

  1. 善用Google大神

谷歌地圖非常好用,實景功能省去我們親自到現場的功夫和時間, 如果和房仲保持信任的關係,他們通常願意告訴你地址,或是接近的地標,如果是社區,很容易查到名字,上網就可以查詢門牌與社區介紹。

一般用谷哥實境觀看周遭環境,主要過濾這幾個買方比較在意的點,例如:巷道多寬、是否無尾巷、街道環境是否凌亂,鄰居堆回收物、嫌惡設施(公廟、加油站、墳墓、電塔或高壓電廠等)、還可以先看看建物外觀是否是自己的菜,附近的公共建設,交通等等位置距離。

2. 用實價登錄系統調查社區行情

現在查詢行情除了內政部的實價登錄外,再分享幾個快速查詢行情的實用網站:

社區查詢-樂居網

道路與社區行情查詢-比價王

這兩個網站可以快速查詢社區的歷史行情,它們會幫忙換算單坪價多少,不過單價的計算方式要特別留意,有車位的物件,會看車位價抓多少和車位坪數去計算,而

單價=(成交價-車位價)/(權狀-車位坪數)

因此有的屋主或房仲會把車位價拉高,讓單價看起來較低。

假設我們對本身的購屋需求已經很明確,會去看的房子,通常是自己有興趣的,如果一件剛推出且條件不錯的物件,以近期的房市熱度,很有可能秒殺,為了加速自己的決定速度,看準了立刻斡旋出手,所以先做好功課很重要!

看房重點二、周遭環境

1.門面與周遭環境

看房子第一眼的感覺很重要,不對盤,感覺不對房子,有時候很難說個明白,身體的感應很誠實。此外,一棟大樓的外觀狀況,也反應出維護品質與當初建築品質,例如:管委會運作有用心布置與維護大樓門面清潔,聖誕節或過年會布置,讓社區充滿溫度;有的大樓外牆磁磚剝落嚴重,或鋼筋外露,或裂痕等等狀況,都需要小心評估。

周圍環境走走,看看鄰居狀況,但有時候奇怪的事情,不會隨時出現,看房時間平均30分鐘,這時候打聽幾個在地人,比較保險! 例如: 管理員是重點,而且還不能是代班的,或抓幾個附近鄰居打聽看看!

2.梯廳+逃生梯+房子內部

有在管理的社區,梯廳整潔是否維護,鄰居門口是否堆放大量雜物,逃生梯是否擺放雜物,腳踏車等阻礙逃生的壞習慣,這攸關鄰居素質和管委會的要求程度,如果租客為主的社區,大家對自家環境要求可能沒這麼高,房東又常常不管事,或自住為主的社區,也有可能老住戶舊有的壞習慣,要改變他們的觀念又是一大難題,所謂千金買房,萬金買鄰!

瀏覽社區的公告欄,開會決議,公積金餘額等等,可以了解目前社區的營運狀況,還有待解決的問題,電梯的保養維護紀錄,是否都有固定的保養。

社區的味道,鄰居是否有人在抽菸,用餐時間的油煙味,都可能因為只看一次房子而忽略這種大問題,因為住進去後,這會是長期的影響,所以有時看房需要找不同時段複看,通常白天與晚上各要看過一次!

看房重點三、房屋本身狀況

格局、採光、通風、面向都是房屋物件無法改變的本質,因此如果是我,會先看格局和座向,再來決定是否過去看屋,而一但到達現場,就要注意以下幾點:

  1. 採光:一進房,先感受裡面的採光,幾面採光,對面棟距是否很近,影響光線。
  2. 通風:進去的氣味,通風不良或是潮濕,都會有種臭臭發霉味,房子的空氣是否對流。
  3. 角落:牆壁和每個角落都要看過,有些靠近浴室的牆壁有滲水,尤其是窗框周邊與天花板角落處,要特別留意! 因為那邊最容易有漏水或壁癌問題,除非屋子剛被重新油漆分刷過,判斷方式是如果有出現一塊顏色深的區域,用手觸碰冰冰濕濕的,那很有可能有滲水問題,所以雨天後看屋比較有機會發現問題。
  4. 浴室檢修孔:浴室天花板檢修孔要推開看,是否上方排水管有漏水問題,也順便看原始混凝土狀態,是否有鋼筋外露等等問題。
  5. 地板:如果木地板或木作多的地方,要留意是否有白蟻蟲害問題,肉眼判斷方法是察看是否有奇怪的木削或小洞洞,如果有蟲害現象,就得先除蟲了。
  6. 外景:仔細看窗外景色,是否有奇怪的場景或風水抗性,會不會明顯壁刀或路衝,或是正下方就是停車場車道,或對面是公廟,都會是風水顧慮,即便本身不在意,但是未來如果要出售時,絕對是影響價格的重要因素!
  7. 格局:確認格局,那些部分是違建或增建,有些空間是虛的,例如占公設或露臺增建,這些都存在風險,有可能住進去後,被檢舉報拆。

看房重點四、頂樓和地下室或停車場

看此區域主要目的在了解這棟的住戶素質和管理品質,有的任意堆放物品,或頂樓地板磁磚破裂,到處坑坑洞洞,到處長滿雜草,排水口被落葉泥沙淤積堵塞或停車場漏水,或天花板鋼筋外露。尤其是頂樓空間,中古屋有很多頂樓加蓋,現在的消防法規比較嚴格,要先了解頂樓逃生空間是否通暢,以前頂樓加蓋的使用權屬於頂樓戶,早期會把頂樓加門鎖上,變成私人空間,這已經違法消防安全,以上可以觀察出,除了出售戶以外的真實情況。

如果是買頂樓加蓋的物件,那麼當初加蓋時所使用的材料很重要,因為現在頂加有被報拆的風險,所以如果購買後,還需要整理,都會被視為新違建,即報即拆的機率很高!例如:頂棚的材質,是鐵皮還是一般材質?防水塗層是否做好?而且頂加的通病就是很熱!當初是否有做好隔熱材質,住起來的感受會差很多!所以頂加的品質,會影響買方的出價與購買意願。

現在政府對於違法加蓋的部分,越來越嚴格,所以購買此類物件,都會承擔一定的風險,所以鄰里關係很重要! 當然一定要查詢違建查報專區,此物件過去是否曾經被報拆過? 是否結案? 如果過去有報拆的紀錄,那要擔心是不是鄰居檢舉,有時候是屋主和鄰居有糾紛,鄰居憤而找屋主麻煩,這種隱性缺點,可能是一個燙手山芋!所以頂樓加蓋的價格計算,有以1/3的頂加範圍去計算價格,例如:頂加的部分大約18坪,就以6坪(18/3)加進權狀坪數,去計算價格,或是看屋主要加多少價格進去,這種物件很難有個明確的算法,畢竟是違法加蓋,就看買賣雙方的意願與共識。

如果是公寓頂樓,以我的經驗,容易遇到難以處理的漏水原因,在早期的水泥水塔,因為水泥水塔老舊,下方容易積水造成漏水,而且水塔下方,不容易做防水,所以很多住戶已經換成不鏽鋼水塔,然後把水泥水塔拆掉或漏乾閒置,如果有漏水情況,因為頂樓與水塔屬於公共空間,所以要很小心,未來這問題鄰居是否有共識公同分擔處理,有的鄰居不願意出面或出錢,就很有可能我們無法公平分擔整修費用,或是變成自己要多出維修費,鄰居之間意見不合,是一段很難溝通的路。

以上,就是買房看屋需要注意的幾個重點,如果每個環節都有仔細顧到,那就可以最大幅度降低買到 NG 物件的機率囉!希望大家都能順利買到自己理想中的好房!

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