房仲小羊

人生勝利組都這樣做,房貸規劃提前布局,輕鬆愜意買好房

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

雖然有此一說,買房子需要一個衝動!但如果沒有富爸爸富媽媽,可能就因為一時衝動,買下高過自己負擔能力太多的物件,輕則需要過上好幾年縮衣節食的困苦生活,嚴重一點,還可能落入房子最終必須急售降價脫手,甚至被法拍的命運。

因此我建議千萬不要等到要買房時,才來規劃房貸財務布局,而是應該盡早做好思想準備和理財規劃,才能夠在時機到來時,買到心目中的理想好房,又不影響到日常生活。這篇文章要告訴你房貸規劃的幾個重點,讓你提前布局,輕鬆買房:

房貸規劃重點一、以銀行貸款七成當作基準點

銀行貸款成數相當重要,想像你規劃購買一間總價一千萬的房屋,身邊代書、房仲可能告訴你貸到八成不是問題,而你也信了,但最終銀行只給貸到七成,這中間可是一百萬的落差,所以在評估自己究竟能獲得多少貸款成數時,決不可不謹慎。

一般來說,只要正常無重大瑕疵的房子,要貸到七成基本是沒有問題的,如果要再提高貸款成數,那就得看買方本身的條件,例如:任職於百大企業,且提供前一年度的扣繳憑單,薪資單、薪轉存簿、存款證明等等。

而“師”字輩的工作也是銀行青睞的,律師、醫師、會計師、xx師等具備穩定長期償債能力之能力。公務人員則更不必說,符合長期穩定償債之工作,而且公教貸款利率條件也會是最低的,所以很多貸款人,會登記給公務員身分的家人,取得最佳的貸款利率條件!

但即使是傳統銀行青睞的職業,仍建議用七成當作規劃基準,避免實際貸款時出現什麼意外而產生資金缺口,最後只得向爸爸媽媽或親朋好友借錢欠下人情,或必須得和銀行借利息相對較高的信貸,非常不划算。

若屬於收入較無固定職業,像夜市攤販、小吃店家、自行接案、自由業、自營商等,在貸款時就必需提供財力證明,如存款簿、固定往來銀行的定存單,看半年以上長期的存款紀錄、股票有價證券等資產等,因此必須多留意自己財務存量,以利到時候更好獲取銀行的信賴。

房貸規劃重點二、隨時注意自身的信用條件

一般人只要有使用過信用卡,或曾經有過和銀行借貸的紀錄,就會產生所謂的信用分數,而這個信用分數在需要和銀行往來的時候,就是十分重要的參考依據,會大大影響到貸款條件。

有些人平常大量依賴刷卡消費,或買東西愛用分期付款,都要特別小心,有時候不小心忘了繳款,導致帳單逾期等,都會影響信用分數,如果貸款人有信貸或紓困貸款,建議在申請房貸之前就要清償,避免申請貸款的時候,信用分數過低影響貸款成數。

值得一提的是,如果沒有辦過信用卡,也從未和銀行貸款過,也不是一件好事,因為這種情況下你是沒有信用分數的,而缺乏信用分數也導致銀行無從評估你的信用狀況,因此還是建議,最好還是能夠累積跟銀行往來的紀錄,讓銀行評估您償還的能力與信用評分,比較有機會增加貸款條件。

房貸規劃重點四、房子條件影響貸款成數,多送鑑價

如果你的自備款有限,建議可以請房仲或認識的銀行、代書多送幾間銀行鑑價,提供房子的地址,二類謄本,請銀行去鑑價,銀行會初估回復這個房子的鑑價結果,提前了解預計購買房子的成交價格,就能比較精準的估出可貸款的成數。

找多家銀行鑑價,是因為有時候銀行認定標準很不一樣,以距離為例,一個物件是否在捷運站 500 到 1000 公尺以內的菊犁,每家銀行都有不同的認定。另外如果是套房物件,房子的坪數不能太小,小於 10 坪的物件要八成絕對會有困難,通常 15 坪以內都會認定為套房物件。

房貸規劃重點五、研究可搭配的特殊信貸

實務上如果因為房子本身導致貸款成數不足,銀行通常會搭配一部分的信貸,像是某些銀行有推裝潢貸款,去補足自備款不足的,由於利率通常較一般信貸來得低,所以建議有買屋計畫,但自備款較為不足的人,可以提前花時間研究一下這類特殊信貸,斟酌納入買房規劃中。

但也必須特別注意,這類信貸除了利率會較房貸來得高(約3~6%),通常的貸款年限也約3年內,貸款金額在1百萬元內。所以提醒大家,在選擇信貸時,可以盡可能挑選免綁約的信用貸款,省去被銀行收取提前清償的違約金(通常是償還金額的3~4%),如果你的條件不夠好,違約金甚至有可能拉到償還金額的5%。


以上,買房貸款規劃需要注意的幾點,只要提前理清楚,盡早做好財務規劃,就可以在維持生活品質的前提下,輕鬆擁有屬於自己的溫馨好窩喔!

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