房仲小羊

一些老房仲不敢跟你說的秘密

林建揚|房仲小羊

超過 8 年房地產經驗,專長房屋銷售與房屋管理,擅長房地產銷售策略,同時也是深受買屋顧客信賴的選屋行家。 

先說句實話,房仲其實真是一個相當不容易的工作,要居間搓合買賣,在金額不低的情況下,都是在進行六位數以上的價格談判,要同時說服買房賣方,中間的心理戰拉鋸可不小。

以一個三方賽局來看待房屋交易這件事,通常買方、賣方及仲介三方各自的考量是:買方希望盡量買便宜,賣方希望盡量賣高價,而對仲介來說,促成成交最重要的目標,而厲害的房仲就是要讓買賣雙方都在滿意的心情下成交。

所以想方設法讓買方賣方用合理的價格達成交易,達成三方都滿意的最佳解是我們身為房仲的目標。但也有些滑頭房仲習慣運用一些話術甚至騙術來達成交易,其實非常不妥,即使順利完成交易,也只會給買賣雙方不愉快的體驗,並不是好的現象,因此本篇文章揭露一些給買賣雙方的建議,讓大家知道如何正確決策,適時避開一些未必正確的資訊。

面對房仲,買方的注意事項

1.出價至少打九折以上

我不是在鼓勵殺價,殺價要殺得有道理,出價之前,要做足功課,了解社區行情與周遭的行情,心裡有底、出價要有所本,除了屋主不得不急著出售,通常屋主會開得比行情還高,來給買方殺價。這是台灣人買房的「習性」,不殺好像怪怪得渾身不對勁!就算是便宜了,還是要殺一些!所以多數仲介,會建議屋主開高於底價一成的價格,給買方殺價。

2.自己當偵探

因為凶宅的定義是發生在專有部分,也就是屋內,所以不是所有仲介都會告知同棟或隔壁是否發生過事情,如果買方會在意這個事情,即便不是本戶,可以透過詢問這三個管道,初步有個了解!

  1. 管理員(要正班的,不能代班)
  2. 搜尋Google大神,用關鍵字查詢相關報導
  3. 詢問鄰居,只要看到坐在一樓的阿姨、阿嬤、叔叔等,看起來是在地人,在此居住多年,聊聊天或許有意想不到的資訊。

3.如果現場有很多組買方看屋

除非屋主或房客自住,看屋比較不方便,如果是空屋狀態,又來了一對買方看屋,這就是集體促銷的手段,把案子炒熱! 如果是搶手好案,那可能出手就要快,斡旋金預先準備好,看完立馬下手!但自己心裡也要有把尺,小心不要被現場多組客人的氛圍釣中而買貴,那可能指是因為開發方仲介,要求所有仲介把買方約在同一個時段。

4.房仲總在你看屋時接到其他也有興趣的電話

當您在看屋時,感覺有興趣,房仲那邊就開始有客戶或同事來電詢問此案,而且和您一樣很有興趣,又或是突然有其他仲介,要來和你搶這間的不動產說明書,這也和第 3 點一樣,要促銷的手段,讓你感覺這個物件詢問度很高!

5.房仲說這價格不可能

曾經有仲介前輩跟我說,只要是買方出價,先推掉再說,因為要買方再加價,保留更多的成交空間,如果買方出價,仲介給買方有種可以買到的感覺,買方很容易退縮回殺,所以只要是遇到不可能的話數,也不用完全相信,自行判斷自己的出價是否合理,若是合理,還是可以進一步洽詢。

6. 違建都說沒問題

有些仲介會信誓旦旦的告訴你,窗戶加鐵窗,外推沒問題,大家都這樣做,但被檢舉報拆的是你自己,仲介不可能幫你負責,所以有些法規上的風險,要自行評估好。因為仲介素質參差不齊,這行入行門檻低,但做得好的業務也相當不容易,還是要靠自己把關。

面對房仲,賣方的注意事項:

1. 關於專任約:

專約有其優點與缺點,仲介當然希望可以專約委託,因為買方只能透過這家仲介購買,姑且不論仲介如何說明專約的好處,畢竟事情一體兩面,的確有其優點,這裡分享專約常遇到的糾紛:

  • 房仲說:「如果屋主有朋友或買方想買,到時候都有彈性,包含大家再討論改成一般約」:口說無憑,委託契約在屋主簽名產生效力,當你真的要和房仲談改約時,絕對百般刁難你,最後翻臉不認人,表示按照合約走。
  • 房仲說:「先委託一年,中間如果想終止契約,可以討論更改」:當我們簽下一個長期專任委託,裡面有一項違約條款,終止委託需支付仲介服務費,當您不想委託時,不良房仲可能翻臉不認人。
  • 房仲說:「我們先簽訂這個底價,之後如果想改變價格,可以通知我們,幫屋主調整」:專任約有一項,如果價格達到與委託價格相當或更好的時候,可以直接轉訂,有的屋主想調高價格,可能會遭到房仲刁難,甚至用簽訂的底價來要求屋主履約。

2.還沒有簽委託時:

仲介開發屋主的時候,常常會講有買方想看房,這些十之八九是假的,沒有關係,仲介朋友們辛苦的希望可以爭取委託銷售機會,不過表示說有非常誠意的買方,甚至出價付了斡旋金,要直接找屋主委託,這九成九是虛構的,仲介自己簽的斡旋,來釣魚屋主委託。

 

以上,是一些市場上常見的房仲話術,平心而論,大多數房仲都是十分專業且良善盡責的,但仍有少數人喜歡走旁門左道,我在房仲業多年,搜集了非常多的房仲話術,若想知道更多,歡迎你加入我的 LINE 或來電了解。

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